相続人が確認できたら、次は財産調査と遺産分割協議前の準備（目録の作成）です。実家じまい⑤-物が多すぎて整理する隙間もない！どう片づける？（～3か月）とほぼ同時進行になるでしょう。
財産より負債のほうが多そうな場合は「相続放棄」や「限定承認」の検討も必要になるかもしれません。それらの申告期限が、自己のために相続が開始したことを知った時から3か月以内なので、それを目安に調査するとと安心かもしれません。
財産調査は不動産や預金などのプラスの財産だけでなく、借金や保証債務といったマイナスの財産、相続対象として見落としがちなものも含め、できる範囲で調べておくと後悔を減らせます。
調べる範囲が不十分だと、後で思わぬ借金が見つかったり、遺産分割の話し合いが振り出しに戻ったりするので、少しずつでも手をつけておくと安心です。
自己のために相続が開始したことを知った時って…？
親が亡くなったことを知った日になります。離れて暮らしている場合などに実際の死亡日とずれが起きますね。
財産調査はなぜ必要か？
- 相続対象にはプラスとマイナス両方がある
- 相続放棄や限定承認を判断するには全体像の把握が必須
- 家や土地の売却、遺産分割協議を進める土台になる
もし相続財産の全体像を把握しないまま進めてしまうと、次のようなリスクがあります。
- 家や土地を売却したあとに借金が見つかり、急に返済義務を負う
- 遺産分割協議で「そんな財産があるとは聞いていない」とトラブルになる
- 相続税や譲渡所得税の申告を誤り、追徴課税を受ける
プラス遺産とマイナス遺産を把握してこそ、何をどうするかが決定できる！
財産調査の手順
借金・ローン
財産調査で特に重要なのが借金やローンの確認です。生前の親の状況をなにも知らない場合は、片付けよりなにより最優先で行うべきでしょう。
- 郵便物のチェック
クレジットカード会社、消費者金融、銀行ローンの請求書や督促状が届いていないか確認します。 - 契約書の有無
家の中からローン契約書や返済計画表が出てきた場合は、必ず控えておきましょう。 - 信用情報機関の開示請求
CICやJICCなどの信用情報機関に本人確認書類を送れば、借入状況を開示してもらえます。これによって「親が知らない間に借りていた借金」も把握できます。
借金が大きい場合、相続放棄や限定承認を選択する判断材料になります
相続放棄や限定承認をするとしたらいつまでにしないといけないの？
「自己のために相続が開始したことを知った時*から3ヶ月以内」に、家庭裁判所に書類所に書類を提出して行う必要があります。
*実際に亡くなった日ではなく「死亡を知った日」。離れて暮らしていて知るのが遅かった場合や被相続人に隠し子がいて、自分が相続人だと知らなかった等のケースで、実際に知った日から3か月となるようです。
実家じまい｜遺産放棄と限定承認
不動産（土地・建物）
確認したいのは、親がどんな土地や建物を持っていたかです。
- 固定資産税の納税通知書
毎年5月頃に市区町村から届く書類で、所有している不動産の所在地や評価額がわかります。これを見れば、少なくとも「課税対象になっている不動産」は把握できます。 - 名寄帳（なよせちょう）
市区町村役場で請求でき、名義人がその自治体内で所有している不動産を一覧で確認できます。「知らない場所に小さな土地を持っていた」などのケースも、名寄帳を見ればわかります。 - 権利証・登記事項証明書（登記簿謄本）
法務局で取得できます。所有者の名義、権利関係（抵当権がついているかどうか）などが記載されており、売却に進むときには必須の書類です。
これらをそろえて確認できると、不動産の範囲がイメージしやすくなると思います。
もし県外に土地を持っていたとしても、名寄帳があればわかるの？
残念ながら名寄帳は取得したその市区町村分しかわからないんです。他の場所に不動産を所有している可能性があれば固定資産税の納税通知書や古い権利証・契約書や郵便物を手掛かりにあたっていくことになります。
司法書士に依頼すれば、正確に調査してもらうことが可能です。
預貯金・証券
次に確認したいのは金融資産です。
- 厳禁・通帳・キャッシュカード
家の中を探して見つけた通帳やキャッシュカードから、口座の有無を把握します。長く使っていなかった口座や、隠し預金が出てくることもあります。 - 残高証明書
銀行に請求すれば、亡くなった時点の残高証明を出してもらえます。複数の銀行に口座がある場合は、それぞれの銀行に請求する必要があります。司法書士に委任してまとめて請求してもらうことも可能です。 - 証券会社の郵便物
株や投資信託を持っている場合、証券会社から定期的に取引報告書や残高報告書が届いています。郵便物を手がかりに証券口座の存在を確認しましょう。
通帳とか取引報告書とか…いまどきアプリや電子交付じゃない？スマホやPCのパスワードがわからなかったらお手上げ？
相続人であれば銀行に直接問い合わせる権利があるので、銀行名さえわかればなんとかなるものです。証券会社も同様で相続人なら残高証明請求できるので大丈夫ですよ！
保険・年金・その他
見落としがちな財産も調べておきましょう。美術品やブランド品など、価値のある物品の捜索は次の実家じまい⑤-物が多すぎて整理する隙間もない！どう片づける？（～3か月）で詳しく触れます。
- 生命保険
保険証券や加入案内を探し、契約内容を確認します。受取人が亡くなった人（または受取人未指定）の場合は相続財産に含まれます。受取人が相続者の名前になっている場合は相続遺産に含まれません。 - 保険の書類（年金証書、保険証券、解約返戻金関係書類）
- 未支給年金や介護保険の還付
これらの請求ができるケースもあります。 - 高額療養費の還付金
本人が生前に受け取るべき権利なので相続財産に含まれます。 - 貸金庫や賃貸契約
郵便物や契約書から貸金庫や賃貸借契約がないかを確認しておきます。 - 美術品や骨董品、高価な盆栽
高価なものは資産として評価対象になります。専門業者に査定してもらうと安心です。 - 車やバイク
引き継いで乗るなら相続財産になります。 - デジタル資産
仮想通貨、収益化しているブログやYouTube、SNSアカウントなどは財産とみなされることが多いです。
財産調査 Q＆A
うちの親はどうやら実家以外に部屋を借りてるらしいのよね。それってどうなるんだろう？
賃貸借契約は 借主が亡くなった時点で終了する のが基本ですが、すぐに自動解約になるわけではなく、相続人が契約を承継する可能性もあります。
相続人に求められること
- 契約を続ける意思がなければ、大家さんに 解約の申し入れ をする。
- 原状回復費用や滞納家賃があればそれを清算する必要がある。
- つまり「部屋を片付けて鍵を返す」責任が相続人に発生する。
負債になるケース
- 家賃の滞納があれば、相続人が支払う義務が出る。
- 敷金が残っていれば、その中から精算されることもある。
相続財産目録（遺産目録）をつくろう
目録の作成は義務付けられているわけではありませんが、相続人全員で公平に話し合うためには、まず相続財産の全体像を共有することが大切です。
- 相続税申告が必要かどうかの判断
- 相続放棄・限定承認を選択するかどうかの判断
これらがしやすくなり、手続きをスムーズに運ぶことができます。
作成方法は自由ですがプラスの財産とマイナスの財産に分けて、銀行預貯金、不動産、証券、美術品など種類ごとに整理して一覧にまとめます。
👉財産が複雑な場合は、財産の評価や目録の作成を専門家に依頼することを検討すると良さそうです。（税理士や弁護士など）
まとめ
実家じまいで家や土地を売却するにしても、まずは不動産がどこにあるのかを把握しなければ始まりません。
預貯金や借金についても、後から見つかるとトラブルの元になります。
ここで得られた情報があれば、次のステップである「遺産分割の話し合い」や「財産整理と片付け」にスムーズにつなげることができます。
しっかり調査して、後悔のない実家じまいを進めましょう。
