物件の予想売却価格がわからないと話が進まない｜遺産分割協議 | 親が死んだ後から始める実家じまい

不動産価格がわからないと遺産分割は進まない

遺産分割協議を始めようと思っても、「この家や土地はいくらくらいなんだろう？」という疑問に突き当たります。

不動産は相続財産の中でも金額が大きく、現金のように簡単に分けられません。

売却せずに相続者が住み続ける場合には、他の相続者に代償金を払わないといけませんし、価格を把握しないまま話し合いをすると「公平じゃない」と感じる人が出て、協議がまとまらなくなることもあります。

これらは税金の計算に使う評価額で、実際の売却価格とは大きく異なることがあります。あくまで参考値にとどまります。

「路線価」の“路線”とは、道路のことを指します。道路ごとに、その道に面した土地の標準的な価格（1平方メートルあたりの値段）が決められていて、それを路線価と呼びます。

特に市街地などではほとんどの道路に路線価が設定されていて、相続のときに土地の評価額を出す場合は、この路線価をもとに計算する仕組みになっています。

路線価方式による宅地の評価
路線価×画地補正率×地積（面積）

市街地のように路線価がついていない地域の土地については、「倍率方式」というやり方で相続税の評価額を出します。

倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に「評価倍率」と呼ばれる数値（たとえば1.0倍や1.1倍など）をかけ算して計算します。

この評価倍率も、国税庁が公表している「財産評価基準書」に記載されています。

倍率方式による宅地の評価
固定資産税評価額×評価倍率

例として、財産評価基準書路線価図・評価倍率表のページを見て、実家の評価を調べてみました。見方は相続税のチェスターさんを参照させてもらいました。

財産評価基準書を見て行きます。
国税庁｜財産評価基準書路線価図・評価倍率表　のページへアクセスして、

↑調べる土地のある都道府県を選択します。

↑うちの実家の場合は路線価方式なのか倍率方式なのかわからなかったので、「評価倍率表」の「一般の土地用」をクリックしました。

↑市区町村をクリックして

↑実家の「町名」で「宅地」、実家は市街化調整区域だったのでその項目の「上記以外の地域」のところを参照します。「1.1」と書いてあります。

固定資産税評価額×1.1が宅地の評価ということになりますね。

なお、売却しない場合でも土地や建物は相続税の評価対象になります。その時に土地の評価額として使われるのも、「路線価方式」か「倍率方式」によるものです。建物については「固定資産税評価額」がそのまま使われます。

実際に市場でどのくらいで売れるのかを知るには、不動産会社の査定が不可欠です。
ただし、査定額は不動産会社によって差が出やすいので、複数の会社に依頼して比較することが大切です。

相続人同士で「誰の言っていることが正しいのか」で揉める前に、客観的な数字を出すのが一番です。
1社だけの査定では業者の思惑によって高め・安めの数字が出ることがありますが、複数社を比べれば市場感覚がつかめ、全員が納得しやすくなります。

👉 おすすめは不動産一括査定サービス
一括査定サービスを利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社から査定額を取り寄せられます。公平な目安を得ることで、遺産分割協議をスムーズに進めることができます。

机上査定だけでは正確な見積もり額を出しにくいので、不動産会社が現地に赴く訪問査定が必要になってきます。

実際に現地を見ないとわからないこと――たとえばシロアリの被害やリフォームの有無、日当たりや周辺の環境などを確認して査定するので、より現実に近い価格を知ることができます。

「家に住み続ける人がいるから売却はしない」という場合でも、価格を把握しておく必要があります。

いずれも価格を知らなければ公平性が保てません。

代償金とは？

「代償金（だいしょうきん）」というのは、たとえば、不動産のように分けるのが難しい財産を、ある相続人がそのままもらってしまうと他の相続人には何も残らず不公平になってしまいます。

そこで、その不動産をもらった人が、他の相続人に代わりのお金を支払います。そのお金のことを代償金といいます。

不動産査定をスムーズにするために、事前に以下の資料を準備しておくと安心です。

これらの書類がなくても査定依頼することは可能のようです。

遺産分割協議は「財産の価値を明らかにする」ことから始まります。
不動産は特に金額が大きいため、予想売却価格を知らないと話が進みません。

複数社の査定額を比較することで、相続人全員が納得できる根拠を持って話し合えるようになります。
まずは一括査定サービスを活用して、物件の予想売却価格を知ることから始めてみましょう。