実は親が実家の敷地外に車一台分ほどのちっちゃな土地を所有してて、到底活用できるように思えないんだけど、相続してしまったらどうしたらいいんだろう？
私の親は、宅地以外にごく小さな土地を近所に持っていました。
場所は、地方の県道から少し山へ入った集落の外れ。「山道の脇にちょっと広くなった場所」という感じで、舗装も囲いも何もない。誰もそこを“誰かの所有地”だなんて思わないでしょう。
そこはお客さん用の第2駐車場として使っていたのですが、しょっちゅうよその人の車や自転車が停めてあったものです。
しかし小さいながらも所有地は所有地。実家じまいのときこれってどうなるんだろう？ という疑問が湧いてきたのです。
3坪ほどの土地、売れるの？活用できるの？
改めて場所を整理してみると、うちの土地はこんな感じです。
- 山道沿いの広くなったスペース
- 駅から歩いて12分ほど
- 面積は3坪くらい
- 舗装・囲いなし
──どう見ても売れそうにないし、もらってくれる人もいなさそう。
そこでまず、「小さな土地」「狭小地」について一般的な情報を調べてみました。
狭小地はなぜ売れにくいの？
「狭小地（きょうしょうち）」という言葉には明確な定義はないけれど、おおむね15〜20坪（50〜60㎡）以下を指すことが多いようです。
国土交通省の指標によると、4人家族の最低限の居住面積は約15坪。つまり、私のような「3坪の土地」は、もはや“住宅用”とは言えません。
狭小地が売れにくい理由にはこんなものがあります：
- 建築作業が難しく、建築費が割高になる
- 面積が小さいと住宅ローンの対象外になることがある
- 再建築不可物件に該当してしまう場合もある
──うちのケースは、そもそも住宅を建てる広さもなければ、道幅も狭い。
つまり、完全に「対象外」なんです。
都心だと5坪ほどの土地に家を建ててるケースは多いみたいだけどね…
小さな土地の活用先ってあるの？
じゃあ、売れないなら活用するしかない？どんな方法があるの？
一般的には、立地が良ければ活用法もあるんです。でも“山道沿いの3坪”だと、現実はちょっと厳しい…。
一般的には、狭小地でも立地がよければいくつかの活用方法があります。
- 隣地の所有者に買い取ってもらう
- 駐車場・駐輪場経営
- 自動販売機やコインロッカー設置
- 資材置き場や倉庫
ただ、これらはある程度の広さや良い周辺環境がある土地限定。
山道沿いの3坪では、どれも現実的ではなさそうです。
どんどん不安になってきました
土地活用の相談先はあるのか？
相談できる場所はいくつかあります。条件によっては自治体が買い取ってくれることもあるんですよ。
不動産会社
特殊な土地でも相談には乗ってくれますが、設計会社や工務店と連携して「宅地化できること」が前提になる場合が多いです。
市区町村役所
役所では、土地にかかっている公法上の規制を確認することができます。その土地を使って「できること」「できないこと」の確認をするのに適しています。
また、「公有地拡大法による買い取り」制度に該当すれば、市が有償で引き取ってくれる可能性もあります。
ただし、寄付については基本的に自治体は受け取らない方針なんだとか。「必要と認められる土地」だけが対象になるようです。
空き家バンクへの掲載
自治体によっては土地のみの掲載もOK。
ただし、建築や居住を前提にしているケースが多いため、今回のような“山林沿いの狭小地”はやはり難しそうです。
AIに相談だ
行き詰まったのでchatGPT君に相談。
「田舎の山道沿いの、少し広くなった部分３〜４坪くらいの土地を所有しています。
手放したいのですが、売れたりタダでももらってもらえたりする気がしません。どうしたらいいですか？」
出てきた答えの中で、新しく知ったのがこちら。
「固定資産税が発生しているなら、土地の評価額を下げる方法（山林扱い・雑種地変更）を市区町村役所に相談してみて。」
──なるほど。
もしかすると、そもそも固定資産税がかかっていない可能性もあるのかも？
山林は小さいと非課税の可能性も
調べてみると固定資産税にはこんなルールがありました。
課税標準額が30万円未満の土地は非課税（＝免税点）
そのため、「山林」として評価されている土地は、面積が小さい場合や評価額が一定以下なら、固定資産税がかからないことがけっこうあるんだとか。
| 条件 | 固定資産税の可能性 |
| 山の中・3〜4坪程度 | ほぼ非課税の可能性大 |
| 評価額30万円未満 | 非課税 |
| 道路なし・建物不可 | 非課税の傾向強い |
| 市街地に近い山林 | 少額課税されることもあり |
つまり、「免税になっている可能性はかなり高い」けれど、非課税が確定ではないというのが現状での結論。
非課税でも「所有者責任」は残る
非課税でも「所有している以上、責任（管理義務）は残る」ことは忘れてはいけません。
つまり、
- 木が倒れて他人の敷地や道路を壊した
- 不法投棄されたゴミが問題になった
- 誰かが勝手に使ってトラブルになった
みたいなとき、所有者としての責任を問われる可能性がある
ただし、山の中で住宅も近くにないような土地なら、実際に問題が起きるリスクはごくわずか。
「固定資産税が非課税で、危険も少ない」なら、しばらくは静かに保有しておく、で良さそうです。
まとめ：焦らず「確認」から始めよう
なるほど…じゃあまず何を確認したらいいかな？
税金がかかっているかどうか、それが一番シンプルな第一歩です。
ここまでの調査では不確定ではあるけれど、我が家のケースでは「たぶん非課税だから放置で良さそう」「所有者責任は残るけれど、おおむねそのリスクは小さい」という結論に落ち着きました。
さらに確実にするなら、次の手順で調べておくと安心です。
- 固定資産税納税通知書・課税明細書をさかのぼる
- 市税事務所（資産税土地係）に問い合わせ
- 評価証明書を取得して課税の有無をチェック
「税金もかからないなら、しばらくそのままでもいいか」
──それくらいの気持ちでいったん様子を見るのも、実家じまいの一つの選択肢だと思います。
この小さな土地が、今後どうなるのか。
実際の続きは、また追って書いてみたいと思います。
コメント